অনুসন্ধানী প্রতিবেদন
ঢাকার অন্যতম বৃহৎ বাণিজ্যিক কেন্দ্র Bashundhara City Shopping Complex। হাজারো দোকান, বিপুল বাণিজ্যিক স্পেস এবং উচ্চমূল্যের ভাড়ার কারণে এই শপিং কমপ্লেক্স থেকে শুধু ভাড়ার ওপরই সরকারের বিপুল পরিমাণ মূল্য সংযোজন কর (VAT) পাওয়ার সুযোগ রয়েছে। কিন্তু প্রশ্ন হচ্ছে— সেই সম্ভাব্য রাজস্বের কতটা শেষ পর্যন্ত সরকারি কোষাগারে জমা হচ্ছে?
অনুসন্ধানের প্রাথমিক হিসাব বলছে, বসুন্ধরা সিটির taxable rental/service supply যদি মাসে প্রায় ৩৩ কোটি ৩৩ লাখ টাকা হয়, তাহলে ১৫ শতাংশ standard VAT হিসাবে মাসে VAT দাঁড়ায় প্রায় ৫ কোটি টাকা। অর্থাৎ বছরে সম্ভাব্য VAT প্রায় ৬০ কোটি টাকা। আরও বেশী হওয়ার কথা কিনা? এটা কিন্তু শুধু ভাড়ার ওপর ভ্যাটের হিসাব।
তবে এই ৫ কোটি টাকা কোনো সরকারি হিসাব থেকে পাওয়া চূড়ান্ত রাজস্বের অঙ্ক নয়। এটি বর্তমান ভাড়া ও taxable rental value যাচাইয়ের ভিত্তিতে করা অনুসন্ধানী হিসাবের একটি benchmark। প্রকৃত VAT নির্ধারণের জন্য চুক্তি, প্রকৃত ভাড়া, service charge, VAT invoice এবং সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠানের VAT return যাচাই করা প্রয়োজন।
ভাড়ার বাজারে কী দেখা যাচ্ছে?
বসুন্ধরা সিটির দোকানভাড়ার বর্তমান বাজারচিত্র একক কোনো হারে সীমাবদ্ধ নয়। বিভিন্ন অনলাইন property listing-এ ছোট দোকান থেকে বড় showroom পর্যন্ত ভিন্ন ভিন্ন ভাড়ার তথ্য পাওয়া যাচ্ছে। সাম্প্রতিক একটি listing-এ ১৭৬.৯৪ sqft-এর একটি running shop-এর মাসিক ভাড়া ৩৮ হাজার টাকা দেখানো হয়েছে।
অন্যদিকে ২০২৫ সালের একটি commercial property listing-এ বসুন্ধরা সিটিতে ১৫৫, ১৬০ ও ৩০০ sqft-এর দোকান rental income-সহ বিক্রির কথা উল্লেখ করা হয়েছে।
অর্থাৎ প্রকাশ্য বাজারতথ্যই দেখাচ্ছে, দোকানের আয়তন, floor, block, location এবং commercial value অনুযায়ী ভাড়া ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয়। ফলে “প্রতি দোকান গড়ে কত ভাড়া” —এই একটি সংখ্যা দিয়ে পুরো VAT হিসাব করা যথেষ্ট নির্ভরযোগ্য হবে না।
৫ কোটি টাকার হিসাব কীভাবে আসে?
বাংলাদেশে standard VAT rate ১৫ শতাংশ— NBR-এর VAT FAQ-তেও এই হার উল্লেখ আছে। NBR বলছে, taxable supply-এর ক্ষেত্রে supplier VAT পরিশোধ করে এবং tax period শেষ হওয়ার পর নির্ধারিত সময়ের মধ্যে তা সরকারি কোষাগারে জমা দিতে হয়।
তাই যদি কোনো মাসে taxable rental value হয়:
৩৩.৩৩ কোটি টাকা × ১৫% = প্রায় ৫ কোটি টাকা VAT
অর্থাৎ বছরেঃ
৫ কোটি × ১২ = প্রায় ৬০ কোটি টাকা।
এই হিসাবের অর্থ হলো— বসুন্ধরা সিটিতে taxable rental/service supply-এর প্রকৃত পরিমাণ যদি মাসে ৩৩ কোটি টাকার কাছাকাছি বা তার বেশি হয়, তাহলে শুধু এই খাত থেকেই বছরে কয়েক দশ কোটি টাকা VAT liability তৈরি হতে পারে।
কিন্তু আসল প্রশ্ন ‘ভাড়া কত’ নয়, গুরুত্বপূর্ণ জায়গা এখানেই।
দোকানদারের কাছ থেকে মাসিক যে অর্থ নেওয়া হয়, সেটি শুধু “rent” হিসেবে দেখানো হচ্ছে, নাকি এর সঙ্গে service charge, maintenance charge, common-area charge, marketing charge, utility-related charge কিংবা অন্যান্য fee যুক্ত হচ্ছে— তা দেখতে হবে।
কারণ VAT নির্ধারণে taxable supply-এর প্রকৃত consideration গুরুত্বপূর্ণ। কোনো একটি চুক্তিতে ভাড়া কম দেখিয়ে অন্য নামে অতিরিক্ত অর্থ আদায় করা হলে সেই অর্থের VAT treatment কী হয়েছে, সেটিও তদন্তের বিষয়।
NBR-এর কাছে বড় প্রশ্ন
NBR-এর নিজস্ব EFD/SDC তালিকায় বসুন্ধরা সিটির বিভিন্ন ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং তাদের Farmgate Circle-এর অধিক্ষেত্রের তথ্য পাওয়া যায়।
এখন প্রশ্ন হলো, বসুন্ধরা সিটি কর্তৃপক্ষ বা সংশ্লিষ্ট rental provider-এর BIN কোনটি এবং প্রতি tax period-এ rental/service supply হিসেবে কত টাকা দেখানো হচ্ছে?
এই তথ্য পাওয়া গেলে কয়েকটি হিসাব সরাসরি করা সম্ভবঃ
- মোট taxable rental value কত;
- প্রতি মাসে VAT liability কত;
- বাস্তবে VAT return-এ কত দেখানো হয়েছে;
- কত টাকা Treasury-তে জমা হয়েছে;
- rent-এর বাইরে service/maintenance charge কত;
- এসব charge-এর VAT treatment কী;
- দোকানভিত্তিক VAT invoice দেওয়া হচ্ছে কি না;
- এবং কোনো rent বা service income VAT return-এর বাইরে থাকছে কি না।
৫ কোটি টাকা— সম্ভাবনা, নাকি বাস্তব রাজস্ব?
এখানে একটি বিষয় পরিষ্কার করা জরুরি। “বসুন্ধরা সিটি থেকে মাসে ৫ কোটি টাকা VAT আসার কথা” —এই বক্তব্যকে এখনই চূড়ান্ত সত্য হিসেবে প্রকাশ করাটা উদ্দেশ্য নয়।
বরং অনুসন্ধানের হচ্ছেঃ
“বর্তমান ভাড়া ও taxable commercial charges বিবেচনায় বসুন্ধরা সিটি থেকে মাসে প্রায় ৫ কোটি টাকা VAT হওয়ার কথা কি না, এবং হলে সরকারি কোষাগারে বাস্তবে যাচ্ছে কত?”
এই প্রশ্নের উত্তর পাওয়া যাবে মূলত NBR-এর VAT return এবং বসুন্ধরা সিটির rental records মিলিয়ে।
এক মাসের হিসাবই খুলে দিতে পারে বড় চিত্র
ধরা যাক, কোনো একটি মাসে বসুন্ধরা সিটির প্রকৃত taxable rental/service value ৪০ কোটি টাকা। তাহলে ১৫ শতাংশ VAT হিসাবে liability দাঁড়াবে প্রায় ৬ কোটি টাকা।
আবার taxable value ২৫ কোটি হলে VAT হবে ৩ কোটি ৭৫ লাখ টাকা।
অর্থাৎ মাত্র কয়েক কোটি টাকার পার্থক্যেই মাসিক VAT-তে লাখ লাখ বা কোটি টাকার ব্যবধান তৈরি হতে পারে।
এ কারণে মোট দোকানের সংখ্যা দিয়ে অনুমান করার চেয়ে এক মাসের actual billing data এবং VAT return মিলিয়ে দেখা অনেক বেশি কার্যকর।
যে নথিগুলো দরকার
এই অনুসন্ধানকে প্রমাণভিত্তিক করতে NBR-এর সংশ্লিষ্ট VAT Circle-এর কাছে ফলোআপ নিউজ চায়—
১. বসুন্ধরা সিটি সংশ্লিষ্ট rental provider-এর BIN
২. ২০২৪-২৫, ২০২৫-২৬ এবং ২০২৬-২৭ অর্থবছরের মাসভিত্তিক VAT return-এর taxable turnover
৩. rental/service supply থেকে মাসিক VAT liability
৪. মাসিক VAT payment/challan-এর পরিমাণ
৫. service charge ও maintenance charge-এর ঘোষিত turnover
৬. সংশ্লিষ্ট VAT audit/inspection হয়ে থাকলে তার ফলাফল
৭. VAT arrear বা outstanding liability থাকলে তার পরিমাণ
৮. কোনো exemption, truncated rate বা বিশেষ VAT treatment নেওয়া হয়েছে কি না।
বসুন্ধরা সিটি কর্তৃপক্ষের বক্তব্যও জরুরি
একই সঙ্গে বসুন্ধরা সিটি কর্তৃপক্ষের কাছে জানতে হবে—
- বর্তমানে মোট কতটি দোকান/স্পেস ভাড়ায় রয়েছে;
- মোট lettable/rentable area কত;
- গড় মাসিক rent কত;
- rent থেকে মাসিক gross collection কত;
- service charge থেকে কত আয় হয়;
- VAT কীভাবে সংগ্রহ করা হয়;
- tenants-কে VAT invoice/Mushak-6.3 দেওয়া হয় কি না;
- এবং গত এক বছরে মোট কত টাকা VAT সংগ্রহ করে সরকারি কোষাগারে জমা দেওয়া হয়েছে।
বসুন্ধরা সিটি শুধু একটি শপিং মল নয়; এটি একটি বিশাল বাণিজ্যিক ecosystem। তাই এর হাজারো দোকানের ভাড়া, service charge ও অন্যান্য commercial receipts-এর VAT compliance একটি বড় রাজস্ব অনুসন্ধানের বিষয় হতে পারে।
মাসে ৫ কোটি টাকা VAT— এই অঙ্কটি এখনো প্রমাণিত রাজস্ব নয়; এটি অনুসন্ধানের benchmark। কিন্তু যদি নথিপত্রে দেখা যায় যে taxable rental/service supply সত্যিই মাসে ৩৩ কোটি টাকার বেশি, অথচ VAT return-এ তার তুলনায় উল্লেখযোগ্য কম turnover বা VAT দেখানো হচ্ছে, তাহলে প্রশ্নটি আর নিছক হিসাবের থাকবে না— তা হয়ে উঠবে সম্ভাব্য VAT compliance gap-এর গুরুতর অনুসন্ধান।
সুতরাং মূল প্রশ্ন একটাইঃ
বসুন্ধরা সিটিতে ভাড়া থেকে মাসে ৫ কোটি টাকা VAT হওয়ার কথা— সরকারের কোষাগারে যাচ্ছে কত?
নোট: প্রকাশিত property listings বাজারদরের ইঙ্গিত দেয়, কিন্তু এগুলোকে বসুন্ধরা সিটির পূর্ণাঙ্গ rental register হিসেবে ধরা যায় না। প্রকৃত VAT নির্ধারণে NBR return, lease agreement ও accounting records অপরিহার্য। NBR বর্তমানে ২০২৬-২৭ অর্থবছরের জন্য VAT calculator-ও পরিচালনা করছে এবং standard VAT rate ১৫ শতাংশ দেখাচ্ছে।
